総資産30億円の投資家が考える”潮目の不動産”の現実解とは？ 「もう東京は庶民が住む街ではない」

首都圏の新築マンション価格は平均9182万円、東京23区にいたっては1億3613万円――。
東京大学を卒業後、ゴールドマン・サックスのアセットマネジメント部門で不動産ファンドの運用に従事し、独立後に総資産30億円を築いた小原正徳氏は、今後の都心の不動産マーケットの行方について「価格が自然に急落する理由は、今のところ見当たりません」と語る。

とはいえ相場が潮目を迎えつつあるいま、私たち消費者はどこに住み、どのような生活を送るべきなのか──。著書『世界の超富裕層がしている「最初の1億円」の作り方』も話題の小原氏が考える、潮目を迎えた不動産との向き合い方とは。【前後編の後編】

◼東京は庶民が住む街ではなくなった

価格の高止まりが続くなら、私たちはどこに住めばいいのか。小原氏は、不動産が一様に上がっているという見方を否定する。

「派手に値上がっているのは一部のタワマンと、それに釣られた都心の戸建くらい。郊外の不動産なんて、言うほど上がっていないし、下がり続けているエリアもあります。
不動産コンサルタントの長嶋修さんは、【1】価格維持・あるいは上昇する地域、【2】なだらかに下落を続ける地域、【3】限りなく無価値、あるいはマイナスの地域という“3極化の時代”の到来を示唆されていますが、本当にそうだろうなと。むしろ、23区のタワマンが5000万円で買えた時代のほうが、異常だったんです」

そしてそれは、かつての風景に戻りつつあるだけだと小原氏は言う。

「僕の親は団塊の世代で、バブル期に郊外に家を買った。父は1社で勤め上げて年収1000万円台でしたが、40年間、満員電車で都心まで1時間半かけて通勤していました。
20年ほど前にタワマンという技術ができて、たまたま都心に安く住む家が供給されたけれど、それも埋まってしまった。また元に戻って、庶民は東京の外に住んで都心へ通う時代になりつつあるんです」

その現実解として小原氏が挙げるのが、郊外だ。住宅情報サイトのLIFULL HOME’Sが2026年のトレンドに掲げた「こちくら郊外（心地よい暮らし郊外）」に触れる。

「郊外に住めば、住宅コストは安く、住環境はいい。賃貸でも購入でもです。親世代と違うのは、京王や西武が、通勤ラッシュの時間帯に座れる有料の指定席を売り出していること。LIFULL HOME’Sが具体的な例として挙げているのが、東京都青梅市の河辺駅や西武立川駅、八王子の北野駅あたり。
河辺なんて中央線で新宿まで1時間以上ですが、グリーン車で座って一本で行けて、中古マンションが1600万円ほど。都心がここまで値上がると、現実的な選択肢になってきます」

家族構成によっても、郊外のほうが理にかなうという。

「東京は家が狭くて、部屋数も少ない。3LDKがやっとです。でも子供が2人いると、3LDKでは住み続けられない。個室が4部屋必要になれば、もうマンションでは無理です。郊外なら2000万～3000万円で120平米の戸建てが買える。
（千葉県の）流山市のように子育て支援でファミリー層を取り込んで、人口を増やしているエリアを探すのもいい。亡くなられた森永卓郎さんが提唱していた、都心にも出られて家庭菜園もできる『トカイナカ暮らし（都会×田舎）』も面白いですよね」

(略)

では、潮目の時代をどう生きるか。小原氏が「一つだけ重視するなら」と挙げたのは、物件でも相場でもなかった。

「不動産の方針を決める前に、自分の価値観を認識することです。何を重んじるかで、選択は変わる。住宅にお金を払いたくないなら、郊外へ出るしかない。コストを払ってでも都心の利便性に価値を感じるなら、払えばいい。
昔、“男なら一国一城のマイホーム”でしたが、今は価値観が多様化して、それが許される社会になった。だからまず、自分の価値観と、何が可能で何が不可能なのかを見極めるところからだと思います」

その背景には、東京がいま世界の大都市に近づいているという見立てがある。

全文は↓
https://news.yahoo.co.jp/articles/b1590778f86bc52b40f5647226650ac50908bfd5

[マネーポストWEB]
2026/7/27(月) 7:02

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