東京のマンション〈山手線内側〉の価格は「10年後・20年後も下がらない」と言えるワケ　（現代ビジネス）

世界最強の都市・東京

　東京という街は、海外からの旅行者にとって世界の中でもかなり人気が高いようだ。アメリカの大手旅行雑誌コンデナスト・トラベラーが年1回行っている読者投票「世界で最も魅力的な大都市ランキング」では、東京が2019年まで4年連続で1位を獲得している。2020年は6位だった。ちなみに、アジアでは他に京都(1位)とシンガポール(3位)が入っているだけである。その他はすべてヨーロッパの街だ。

今から30年前の1990年には、こういったランキングに東京は入っていなかったと記憶している。あの時代の海外から見た東京のイメージは「バブルに踊るエクスペンシブ(物価が高い)な国」ではなかろうか。もちろん、コロナ前の2019年のように、東京の街のそこここで海外からのインバウンドを見かけるようなこともなかった。

　この30年で、東京は海外から見て「安全で、清潔で、安くて、おいしくて、エキゾチックで、なおかつエキサイティングな街」へと変貌したのだ。

　1990年からの約30年で、東京という街の魅力はそれほどビビッドに深まったのだろうか？　
　今はコロナで東京の街にはほとんどインバウンドの姿を見かけない。しかし、コロナはそのうち確実に収束する。何年か後にはまた、東京の街にはインバウンドがあふれるようになるだろう。それはコンデナスト・トラベラー誌のランキングを見れば明らかだ。

　では、今から30年後の2050年に、東京はどういう街になっているのであろうか。相変わらずインバウンドであふれているのだろうか？　
　あるいは、2050年の東京の街の様子はどうなっているのだろうか。マンションの価格は今よりも高いのか、安いのか。また、東京23区のどのエリアで不動産の資産価値が高まり、どの区が消滅の危機を迎えているのか。そして東京にはどんな人が住んでいるのか。テレワークの普及は東京の街をどう変えるのか。

　私は自分の中に沸いてきたこういった疑問について、考えた。その内容をまとめたのが、12月10日に発売された拙著『ようこそ、2050年の東京へ』(イースト新書)である。

　ここではその一部に触れながら、2050年の東京がどういう街になっているかを語ってみたい。

マンションはどうなるのか
　最初に、みなさんが最も気にしていることから始めたい。それは2050年の東京におけるマンションの価格である。

　30年後、東京の人口は今よりも減っている。東京都の予測によれば2050年の東京都の人口は今よりも100万人ほど減って1270万人になるという。

　その頃になると、もう今みたいに新築マンションや建売の戸建てを年に何万戸も供給していないはずだ。人手不足は今よりもひどくなっているので、新築住宅は一部の富裕層が趣味的に購入する高級住宅となっているだろう。

　だから今の欧米のように人々の住宅取得の主流は中古となっている。東京の都心エリアならその住形態は戸建てではなくマンションだろう。

　2050年の中古マンションの価格は、山手線の内側であれば今と比べて大きく下落しているということはなさそうだ。その理由は拙著に詳しく書いたが、要は東京の中心エリアには多くの人々を惹きつける強力な魅力が備わっているからだ。その魅力は今よりもさらにパワーアップしている。

　では、もっと広く、東京という街はどうなっているのか。2050年の東京は、すでに世界をリードするビジネスシティではなくなっている。ビジネスの要素は依然として強いが、それが東京という街を輝かせる一番のエネルギー源ではない。厳密に見れば今だってそうだ。経済面から見れば、東京はすでに世界の超一流都市ではなくなっている。

　2050年の東京をもっとも輝かせているエネルギー源は、ビジネスではなくアミューズメントなのである。

　30年後でも人間は人間である。2本の足で歩き、口からものを食べて飲み、異性とのセックスを求め、生物としての生理現象を処理しながら日々を生きている。そこのところは30年後でも1万年先の未来でも同じだ。

　そんな生身の人間が、30年後の東京にも1270万人ほど生きている。ただ、その中の多くの人々は少々高齢化しているかもしれないが。

全文はソース元で
https://news.yahoo.co.jp/articles/6d05139c18429bf4ea41aa10e95ff95e49fda0be?page=1

逆に言うと都心以外は確実に値下がりするでしょう