【室谷克実】 個人も法人も、韓国不動産ドリーム 脱出不能…合言葉は「一発逆転」！？　「複合金融危機」に発展？

韓国人はどうしても「不動産ドリーム」から逃れられないようだ。文在寅（ムン・ジェイン）政権の５年間で、
住宅価格はおおまかなところ２倍になった。バブル崩壊とまでは言えないが、住宅価格はややしぼみ始め、
金利が上昇して、建設業界、金融業界、借金して投資した人々は塗炭の苦しみを味わっている。

それなのに、「今こそ買い時」とばかり、借金をして不動産に投資する人が後を絶たない。

こうしたなか、静かに浮上している悪材料が「金融機関などによる海外不動産投資」の失敗だ。これが国内金融リスクと重なり、
「複合金融危機」に発展する可能性もささやかれている。

個人が「不動産ドリーム」に憑りつかれていれば、法人もそうだ。
政情不安定な国内より、資本主義の土台が揺るがない米国や西欧で不動産投資する方が安全で儲けも大きいと考えたのだろうか。
欧米に限らず、ベトナムやフィリピンなどでも、韓国の進出企業や個人が、土地や建物を買いあさっているという。

海外不動産ファンドの規模（設定残額）は、２０１５年末の１１・３兆ウォン（約１兆２２５０億円）から、
２２年末には７１・９兆ウォン（約７兆７９４３億円）に増大した。

韓国の銀行や証券会社、あるいは資産運用会社が購入した物件は、準一等地の古いビルが多いという。
韓国流に考えれば、商用地はどんどん発展するから、ある時点で更地にして売却すれば大もうけできるはずだった。

が、新型コロナウイルスの大流行で、もくろみは完全に狂った。欧米では在宅勤務が進み、オフィス需要が大幅に落ち込んだ。
企業は「完璧な環境認証」が得られるビルにオフィスを求め、準一等地の古いビルからはテナントが急速に逃げた。
賃貸料で、借入金を償還しつつ、配当も出すはずだったのに、買い入れ価格も大幅に割り込む事例が多発しているようだ。

今年３月末、いくつかの保険会社が海外の小物件を損切りしたが、腐っている物件が表面化するのはこれからだろう。

もちろん、金額で言えば、もっと危ないのは国内のプロジェクト・ファイナンス（ＰＦ）だ。
「この辺に大規模マンション団地を建設します」という構想だけで、まだ用地も確保していないのに、
資金を集め、完工前に分譲権を販売してしまう商売だ。

信じがたいことだが、不動産価格の急な右肩上がりが続いた時期には、これが成り立った。
取りまとめの中心になる企業（＝大体は大手建設）も、融資した貯蓄銀行（＝日本でいえば信用金庫に近い性格）や証券会社、
保険会社も大もうけできた。

しかし、韓国の不動産バブルは、尹錫悦（ユン・ソンニョル）政権が発足後、しぼみ始めた。加えて、米国追随型の金利引き上げだ。

分譲権を購入して、いずれ転売して大もうけを狙っていた個人も大半は自己資金ではない。
それで、ＰＦにより建設した大型マンション団地の販売率が落ちた。
「あそこのマンション団地は人気がない」との評価が定まると、転売のもくろみも成り立たなくなるから、ますます売れ残りが増える。

「今年の冬場までに大手建設がいくつか逝くのではないか」「ＰＦに深入りした保険会社も」といった話が尽きないのは、そのためだ。

しかし、不動産ドリームに憑りつかれた人々は元気だ。
合言葉は「一発逆転」。人気のあるマンションを買って、値上がり後の転売を目指すのだが、うまく運ぶかどうか。

夕刊フジ　2023.8/24 06:30
https://www.zakzak.co.jp/article/20230824-W6S5IPIPVBIKPBL2CIRRPLEGXY/